[하우징헤럴드] 모아타운은 2022년 오세훈 시장이 도입한 소규모 정비사업이다. 서울시에서 역점사업으로 진행하고 있는 모아타운의 근거 법률은 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’이다.
서울시에서는 ‘소규모주택정비사업’을 ‘모아주택사업’으로 ‘소규모주택정비관리지역’을 ‘모아타운’으로 진행하고 있다. 가로주택정비사업 등의 개별사업(혹은 예정사업) 몇 개를 모아서 관리계획을 수립해 모아타운 사업을 하는 것이다.
즉, 소규모주택정비 관리계획이 수립되어야 한다(서울시는 ‘모아타운 관리계획’이란 용어를 쓴다). 관리계획이 고시되면 용적률 완화, 용도지역 종 상향, 정비시반시설 또는 공동이용시설 설치 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자하는 등 각종 특례를 준다.
그런데 서울시의 역점사업인 ‘모아주택·모아타운’사업에서 문제점이 나타나고 있다. 지난 3월 6일 강남3구, 광진 등 서울 12개동 주민 500여명이 서울시청 앞에 모여 반대 시위를 벌였다. 이들은 ‘지분 쪼개기’나 ‘다세대 신축 분양’을 통해 진입한 투자자들이 수를 앞세워 모아타운 사업을 신청함으로써 정작 주민들의 주거 안정을 해친다며 반발했다.
최근 재건축·재개발 사업지마다 ‘추가분담금 폭탄’이 떨어지고 있는 점도 모아타운의 발목을 잡는 요소로 꼽힌다. 일반분양 물량을 많이 확보해 사업성이 높다고 평가받는 정비사업구역이더라도 공사비 증액 문제를 둘러싼 갈등이 빈발하고 있고, 분담금도 크게 불어나고 있어 원주민들의 걱정이 적지 않다.
모아타운으로 지정되어 각종 완화책과 특례가 주어지지만, 어차피 그 사업은 모아주택 사업 몇 개가 모여 진행되는 형태이다 보니(한꺼번에 개별사업장을 모두 같은 시기에 착공과 준공을 할 수 없다), 공사비의 급격한 인상 등의 요소는 개별 사업장의 사업성을 더욱 열악하게 만들어 추가분담금이 많이 높아진다.
서울시는 3월 21일 이런 내용의 ‘모아주택·모아타운 갈등 방지대책’을 마련했다고 밝혔다. 이번 대책은 이날부터 즉시 적용된다.
주요 내용은 구청장은 먼저 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적의 3분의 1 이상이 반대하는 경우와 부동산 이상 거래 등 투기세력 유입이 의심되는 경우 등은 공모에서 제외할 수 있다. 또 신축 건축물을 분양받을 수 있는 권리를 정하는 권리산정기준일을 '모아타운 공모(시,구)접수일’로 앞당겨 시행된다.
기존의 정비사업인 재개발사업은 정비구역 지정과 동시에 ‘사업시행구역’으로 확정된다. 하지만 모아타운은 관리계획을 시,구에서 수립 또는 주민이 수립한 후 그 안의 사업가능구역별(모아주택사업) 조합설립인가가 승인돼야만 비로소 ‘사업시행구역'으로 확정된다.
즉, 대상지로 선정되더라도 토지 등 소유주 80% 이상, 토지면적 기준 67% 이상이 동의해야 조합을 설립할 수 있다. 또 대상지 선정 후 3년 동안 조합이 설립되지 않으면 사업이 무산될 수 있다.
모아타운은 노후도 등 정비사업 요건이 맞지 않아 사업을 진행하지 못하는 노후주택과 신축 다세대 밀집지역 등이 혼재된 저층 주거지역에 대해 관리계획을 수립하고 여러 혜택이나 완화를 통해 사업성을 보완하는 등 체계적인 소규모 정비사업을 한다는 순기능이 있다.
하지만 신축 다세대 밀집지역에 붙어있는 ‘경축!! 모아타운 예정지!’ 등의 현수막만 믿고 막연한 환상을 쫓는다면 심각한 문제가 발생할 수 있다.
이진우 대표이사 / 해우도시정비
