권리산정기준일 이후
상가지분 취득할 경우
토지분할때 인정 안해

분양권 권리산정일도 
‘기본계획 수립 후’에서
‘주민 공람·공고일’ 로

주택공급 확대 효과
투기수요 미연에 방지

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 상가 조합원 숫자를 의도적으로 늘려 재건축 조합설립을 방해하던 행위가 앞으로 불가능해진다. 권리산정기준일인 기본계획 수립 공람공고일 이후 상가 지분을 취득한 조합원은 ‘토지분할 1/10 산정 기준’에 포함시키지 않기로 했기 때문이다.

이 같은 차원에서 재건축 상가 지분분할 절차도 한층 엄격해진다. 상가도 지분쪼개기 방지 대상에 포함시키고, 합법적 지분 분할절차를 더욱 까다롭게 했다.

국회는 지난 9일 이 같은 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 본회의에서 통과시켰다. 정부는 이번 입법으로 재건축 사업속도 증진을 통한 도심 주택공급 확대를 기대하고 있다. 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 

▲상가의 의도적 재건축 조합설립 방해행위 막힌다

이번에 통과된 개정법의 취지는 그동안 일부에서 기승을 부리던 상가 측의 재건축 조합설립 방해 행위를 근절하고, 투기목적의 상가 지분쪼개기를 미연에 방지하자는 것이다. 

이를 위해 개정법에 △재건축 상가 토지분할 시, 분할 기준이 되는‘1/10 기준’에 포함될 상가 조합원의 자격기준 강화 △협소한 상가 취득 시 현금청산 근거 구체화 △분양권을 제공하는 권리산정일 기준을 기존 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘기본계획안의 주민공람 공고일’로 앞당겨 적용 △개정된 권리산정일 기준에 상가 분할도 신규 적용하도록 하는 등의 내용이 담겼다. 

개정법의 주요 내용에 따르면, 우선 상가 측의 의도적인 조합설립 방해 행위에 제동을 걸기 위한 조치가 도입됐다.

실제로 도정법 제67조 제4항 제1호의 ‘토지등소유자’의 정의에 “권리산정 기준일의 다음 날 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 제외한다”는 내용을 첨부했다. 상가 조합원 숫자 증가를 일정 시점에서 제한함으로써 조합 측이 추진하는 토지분할에 힘을 실어주겠다는 것이다.   

현행 도정법에서 조합설립을 위해서는 과반수의 동별 동의요건을 충족시켜야 한다. 그런데, 상가 측 반대로 이 요건 충족이 어려워 조합설립이 불가능해지는 사례가 적지 않았다.

토지분할이란 방법이 있지만, 이마저도 어려웠다. 토지분할을 하려면, 분할돼 떨어져 나가는 상가 측 토지등소유자 숫자가 전체 토지등소유자의 1/10 이하여야 하는데, 상가 지분쪼개기를 통해 상가 조합원 숫자를 늘려 토지분할을 막았기 때문이다. 

이에 개정법에서는 권리산정기준일 이후에 상가 소유권 취득자에게 ‘편법적 세 불리기’ 취지가 있다고 간주, 1/10 기산 과정에서 제외하도록 함으로써 토지분할의 촉진을 지원하고자 했다. 

이는 최인호 더불어민주당 의원(부산 사하구갑)이 발의한 법안으로, 국회 국토위 계류 당시에도 국회와 국토교통부 모두 개정 필요성에 공감했다. 국토위 전문위원은 “상가 쪼개기로 인해 상가 소유자 수가 늘어나는 것을 방지할 수 있고, 궁극적으로 재건축사업 절차 지연을 방지할 수 있는 효과가 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다. 국토부도 이에 동의했다. 

▲무분별한 상가 지분쪼기기도 방지

무분별한 상가 지분쪼개기를 방지하는 장치도 작동을 개시한다. 분양 대상자로 결정되는 권리산정기준일을 종전‘기본계획 수립일’에서‘기본계획 수립을 위한 공람공고일’로 앞당겼다. 

이를 위해 도정법 제77조 제1항 규정 개정을 통해 종전 “기본계획 수립”을, “기본계획 수립을 위한 공람공고일”로 개정했다. 또한, 지분쪼개기 방지 대상 주택의 범위에 상가 등 집합건축물을 포함시켜 지분쪼개기 방지의 실효성을 높였다. 

도정법 제77조 제1항 제5호를 새로 신설해 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우”라고 명시했다. 재건축 상가 지분쪼개기 방지를 타깃해 넣은 문구로, 권리산정기준일 이후 지분쪼개기를 한 경우 분양대상자에서 제외하게 된다.  

현금청산 대상 범위도 넓혔다. 도정법 제76조 제1항 개정을 통해 기존 “너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게 현금으로 청산할 수 있다”는 내용을, “너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건축물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산한 수 있다”고 했다. 

국토교통부도 지난해 9월 발표한 9ㆍ26 대책에서 상가 지분쪼개기 금지 추진 방침을 밝혀 법 개정에 동의한 바 있다. 주택공급 속도를 높이기 위해서는 내부의 갈등 요인인 상가 지분쪼개기 금지가 필요하다고 본 것이다. 당시 관련 내용 도정법 개정안의 대표발의자인 김병욱 더불어민주당 의원(성남 분당을)은 상가 지분쪼개기 방지 해법을 제안했다. 

김병욱 의원은 “이법 법 개정을 통해 분양권 권리산정 기준일이 현재보다 평균 3개월 정도 앞당겨지는 효과가 예상돼 투기수요를 미연에 방지할 수 있을 것으로 기대된다”며 “이번 법안 통과를 계기로 분당 등 1기 신도시 및 노후계획도시 재건축사업이 더 활발히 진행되길 기대한다”고 밝혔다.