주민참여·노후도·파급효과
객관적 정량평가 목소리

다양한 단지 상황으로
복잡한 지정방정식 연출

선도지구 숫자는 미정
연간 4천~1만가구 적당

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 오는 27일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 및 시행령·규칙이 시행, 사업의 법적 근거가 마련되면서 재건축단지들의 첫 관문이 될 ‘선도지구 지정기준’ 내용에 높은 관심이 쏠리고 있다.

시행령 입법예고에 담긴 선도지구 지정 원칙으로 △주민참여도(동의율) △노후도 및 주민불편 △도시기능 향상 기여 △파급효과 확산 가능성 등이 제시됐지만, 신청 단지들 중 당락을 결정하기 위해서는 보다 세밀한 기준이 필요하기 때문이다.

국토교통부는 지난 1월 시행령·규칙을 입법예고하면서, “지자체별 구체적인 기준·배점·평가절차 등을 5월 중 공개할 예정”이라고 밝혔다. 

▲객관적 수치 확인 가능한 ‘정량평가’ 우선시 돼야

1기 신도시 재정비 현장에서는 선도지구 지정기준 발표가 한 달여 앞으로 다가오면서 대한 다양한 의견을 정부 및 지자체에 전달하고 있다. 한 번 발표된 선도지구 지정기준은 쉽게 바뀌기 어렵다는 점에서 5월 정식 발표 이전에 현장 목소리를 전달해 정책에 최대한 반영시키고자 하는 것이다. 

하지만, 다양한 단지 상황과 연결되면서 이해관계에 따른 복잡한 고차방정식 상황이 연출되고 있다. 우선, 선정 이후의 후폭풍을 최소화하기 위해 ‘정량평가’ 항목의 배점기준을 강화해야 한다는 주장이 나오고 있다.

명확한 숫자로 확인할 수 있는 정량평가 항목 배점을 높여 누구나 선정 결과에 수긍하도록 해야 한다는 것이다. 그래야 선도지구 지정 후 결과 내용에 대한 이의제기나 재선정 요구 등 갈등 요인을 없애 선정된 선도지구의 사업추진이 원활해질 것이라는 얘기다. 

그렇다보니 주민참여도 즉, 동의율에 배점 가중치를 높여야 한다는 의견이 나오고 있다. 각 단지별 선도지구 주민동의율은 명확한 숫자로 확인되기 때문에 결과에 대한 논란의 여지를 최소화할 수 있다는 것이다. 게다가 주민동의율이 높다는 사실은 선도지구의 입법 취지인 ‘사업을 빨리 추진할 수 있다’는 근거가 될 수 있다는 점에서도 적절하다는 주장이 나온다.  

현재 선도지구 지정 원칙으로 거론되는 △주민참여도(동의율) △노후도 및 주민불편 △도시기능 향상 기여 △파급효과 확산 가능성 중 사실상 정량평가 항목으로 지목되는 것은 ‘주민참여도(동의율)’와 ‘노후도’정도다.

노후도 역시 준공연한으로 봤을 때 정량평가 항목으로 분류될 수 있지만, 건축물의 노후정도에 대해서는 정성평가 성격도 있는 만큼 다양한 의견이 나올 수 있는 부문이다. 정성평가 부문은 결국 사람의 주관적 평가가 개입되는 만큼 특혜 및 형평성 논란이 불거질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

‘도시기능 향상 기여’ 및 ‘파급효과 확산가능성’ 등은 수치로 표현하기 어렵다는 점에서 정성평가 항목으로 분류된다.  

이에 반해, 한쪽에서는 주민동의율이 과도하게 강조돼서는 안 된다는 주장도 제기되고 있다. 주민동의율 영향력이 커질 경우, 결국 대단지에게 불리한 역차별 상황이 벌어질 수 있다는 것이다. 

예컨대 70%의 동의율을 충족해야 하는 경우 3,000가구와 1,000가구의 동의율 숫자의 차이가 현격히 크다는 설명이다. 3,000가구의 70%는 2,100가구인 반면, 1,000가구의 70%는 700가구이므로 1,000가구 단지가 보다 쉽고 빠르게 선도지구 동의율을 높일 수 있다는 것이다. 최다동의율 순으로 선도지구를 지정할 경우에도 역시 1,000가구 단지가 보다 민첩하게 움직일 수 있어 높은 동의율 성과를 차지할 수 있다.  

노후화 된 건축물 구조체 상황에 따른 가중치도 포함해 줘야 한다는 주장도 나온다. 조립식(PC)구조로 지어진 곳은 법에서 준공연한 20년차에도 재건축이 허용을 인정하는 만큼 재건축이 시급하니 선도지구 지정 시 이 같은 상황을 감안해 줘야 한다는 논리다.  

▲선도지구 지정 숫자 1~4곳 의견 분분

각 지자체별 선도지구 지정 숫자와 규모도 초미의 관심 대상이다. 국토부는 지난 1월 발표에서 '최소 1곳'이라고 표현했지만, 총선을 끼고 각 지역구 후보자들이 다수의 선도지구 지정을 공약하면서 다수지정 의견이 분분해지고 있어서다. 현장에서 거론되는 선도지구 숫자는 2~4곳 정도다. 

선도지구 지정을 준비하는 단지들은 ‘안전판’ 역할 차원에서 많아야 한다는 주장을 내놓는다. 국토부 주장대로 각 지자체마다 1곳을 지정했을 경우, 해당 선도지구의 사업이 지지부진했을 때 어떻게 할 것이냐는 문제제기다. 여러 단지들이 통합을 해서 진행해야 하는 만큼 여러 갈등 요인도 잠복해 있을 것이라는 계산에서다. 

따라서, 2~4곳 정도를 지정해 경쟁 체제를 도입함으로써 빠르게 사업을 추진할 수 있는 환경을 만들어줘야 한다는 것이다. 이 경우 자연스럽게 일부 단지는 내부 갈등 등으로 인해 속도가 늦어지지만, 그 안에서도 일부 단지는 속도를 내 앞으로 치고 나가는 상황이 예견될 수 있다는 설명이다. 

선도지구의 규모도 관심 대상이다. 국토부에서는 1기 신도시 재정비 기간을 10년 안팎으로 내다보고 있다. 이를 역산하면 10만 가구에 육박하는 분당은 매년 1만가구, 7만가구의 일산은 7천가구, 4만가구의 평촌·산본·중동은 매년 4천가구를 이주시키고 착공에 들어가야 한다는 계산이 나온다. 

이 경우 각 지역별로 해당 가구 중에서 안분해 선도지구를 지정해야 한다는 주장이 나오고 있다. 예컨대 분당의 경우 1만가구를 분당갑 지역구 5,000가구, 분당을 지역구 5,000가구 등으로 안분하자는 것이다. 지역구 별로 나뉘어진 인허가 가구 숫자는 또 다시 역세권 중심지구 정비형 및 주거단지 정비형 등 특별정비사업 성격에 따라 안분하면 된다는 것이다. 

이 정도 규모의 이주가 발생할 때 전세난 우려는 없을까? 각 지역별 준비위원회 측에서는 전세난 우려는 크지 않다고 보고 있다. 최근 1기 신도시 주변 지역에는 재건축·재개발 공사가 진행되면서 신축 아파트들이 입주, 충분히 전세 가구들이 이주할 수 있다는 것이다. 분당의 경우에도 최근 느티마을 리모델링 단지가 이주를 했는데, 눈에 띄는 전세난이 발생하지 않았다는 주장이다.

업계 관계자는 “정부도, 지자체도, 주민도 처음 도전하는 과제라는 점에서 모두가 만족하는 기준이 나오는 것은 어렵지 않을까 생각한다”며 “명확하고 투명한 기준을 마련하되, 결과에 대해서는 최대한 설득과 설명을 진행하되, 후속대책에 대한 로드맵도 밝혀 특별법 취지에 맞게 지속적인 1기 신도시 재정비가 될 수 있는 발판을 마련해야 한다”고 말했다.