조합과 시공자 협상통해 분쟁·갈등 최소화 
정보 비대칭으로 조합 정보 부족 해결 위해
LH·SH 등 건설공기업 공사데이터 공개해야 
직접공사비·금융이자 세세하게 분리 바람직

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 공사비 분쟁 저감을 위한 해법으로 재건축·재개발사업에 표준공사계약서 활용이 제안됐다. 국토교통부는 지난달 23일 정비사업 표준계약서를 배포한다고 밝혔다.

조합과 시공자 간 공사비 분쟁을 최소화하고, 이를 바탕으로 신속한 사업추진을 진행하도록 하기 위한 조치다. 방법은 표준공사계약서를 통해 보다 세부적인 계약 내용이 체결되도록 하자는 것이다. 시공자로 하여금 공사비 세부 산출내역서를 제출하도록 하고, 설계·물가변동 등 사업계획 내용 변경에 따른 공사비 조정기준을 구체화했다는 점이 핵심이다.

다만, 권고안이라는 점에서 조합과 시공자 합의 하에 어느 수위만큼 적용될 수 있을지가 관건이다. 또한, 공사비 정보가 부족한 조합의 취약한 입지에 대한 보완책 마련도 필요하다는 지적이다. 

▲LH·SH·GH 등 건설공기업 등판시켜라

표준공사계약서 활용과 더불어 취약한 조합의 공사비 정보 부족상황을 보완하는 방안이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

공사비 협상 테이블 상황을 들여다보면, 애당초 첫 출발부터 정보를 쥔 시공자 우위 상황이어서 조합의 약점을 채워줄 추가 대안이 필요하다는 것이다. 그래야 동등한 입장에서 협상이 가능해 공사비 분쟁 최소화 및 사업촉진이라는 국토부의 제도도입 취지와 부합한다는 얘기다.

이에 따른 대안으로 LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사)·GH(경기주택도시공사) 등 건설공기업 등판을 본격화 할 필요성이 제시되고 있다. 이들 공기업들이 현장에서 아파트 공공공사 시행자로 직접 참여해 실시간 차원의 직접공사비 데이터를 두텁게 보유하고 있기 때문이다.

이들 공기업들은 공사비와 실제 지어지는 아파트 품질 간 상관관계 또한 명확히 파악하고 있기 때문에 이들의 등판은 객관적 공사비 협상에 큰 도움이 될 수 있을 것이라는 조언이다. 

특히, 대형 아파트 공공공사에는 재건축·재개발에 주로 참여하는 도급순위 10대 건설사들도 참여하기 때문에 조합에 실질적으로 도움이 되는 데이터 확보가 가능하다는 것이다. 

참여 방법은 공사비 검증 및 직접공사비 데이터 지원 등이 거론되고 있다. 현재 한국부동산원이 재건축·재개발 공사비 검증을 진행하고 있지만, 전문성 측면에서 한계가 있다는 지적이 나온다. 실제 현장에서 공사를 시행한 경험이 없고, 타기관 등의 실적 데이터를 취합해 공사비 검증을 진행한다는 점에서 시행자로 활동하는 LH 등 건설공기업과 차이가 있다는 것이다. 

건설공기업들의 직접공사비 데이터 공유도 효율적 대안으로 꼽힌다. LH·SH·GH 등 건설공기업의 공사비 검증 업무폭주 시 민간에 자료 공유를 통해 객관적 협상을 가능하게 하자는 것이다.

▲공사비도 ‘직접공사비+금융비용’으로 분리 필요 주장도

공사비 세부 산출내역서에 금융비용에 대한 세부 내용 기재 필요성도 제시되고 있다. 공사비를 크게 ‘직접공사비+금융비용+이윤’의 형태로 쪼개 각 항목에 대한 세부내역을 기재해야 한다는 것이다.

즉, 이번 표준공사계약서 내용이 다소 ‘자재 가격 변동’ 부문에만 초점이 맞춰져 있다는 얘기다. 최근 시중에 ‘철근·시멘트 등 원자재 가격 급등’ 이슈가 커지자, 이 부문에 대한 대책이 집중됐다는 해석이다. 

이 같은 주장이 제기되는 이유는 최근의 공사비 급등의 원인을 ‘건설 원자재의 급등’으로만 설명할 수 없다는 데에서 출발한다.

지난 5년간 3.3㎡당 공사비가 450만원에서 현재 700만원 선까지 1.5배(150%) 가량 올랐지만, 철근·시멘트 등 주요 원자재의 증가는 기존 대비 20~30% 상승 수준에 머물렀기 때문이다. 인건비 증가 폭을 감안하더라도 3.3㎡당 공사비가 150% 수준까지 올랐다는 것을 설명할 수 없다는 논리다.

게다가 철근·시멘트 등의 자재는 전체 공사비 중 그 증가 폭이 더 작아 근본적인 이유가 될 수 없다는 것이다. 예컨대 시멘트 가격이 10% 증가하면, 3.3㎡당 전체 공사비는 1% 오르는 상관관계를 가진다는 것이다. 

반면, 최근 PF 이자율은 수직상승한 것으로 알려졌다. 5년 전 2% 수준에 불과하던 PF이자율이 최근 12~13%까지 5배 가량 올랐다. 이 같은 이자비용이 공사비와 관계가 있을 가능성이 높기 때문에 이 부분에 대한 명확한 기준도 이번 표준공사계약서에 포함시켜야 한다는 지적이다.