재개발·재건축만 몰입…주민들 반발
리모델링 의도적 소외…공약도 안지켜

시장혼란 키우는 정부…현장마다 재건축 전환
사업갈등 갈수록 증폭…전문성 부족이 火불러

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 윤석열 정부의 부동산정책에서 소외된 리모델링 단지들의 원성이 커지고 있다. 정부가 지난 1월 발표한 신년 부동산대책에서 재개발·재건축은 물론, 소규모정비·도심복합에 대한 지원책까지 아우르면서도 리모델링은 언급조차 하지 않자, 정부·여당에 대한 불만이 극에 달한 것이다.

서울 리모델링주택조합협의회는 입장문을 통해 의도적일 수밖에 없는 정부의 리모델링 ‘패씽’ 현상을 지적하면서 리모델링 공약이행을 촉구했다. 전국 리모델링 조합들은 상반기 총선을 맞아 리모델링 현안을 점검하는 대규모 간담회를 개최하는 등 돌파구 모색에 힘쓰고 있다. 

▲정부, 부동산정책 대상에서 리모델링 ‘패싱’…“재건축 편향적”

정부는 지난 1월 10일 새해 첫 부동산대책을 담은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 해당 내용에는 노후도 요건을 낮추고 사업초기 자금지원 가이드라인을 신설하는 등 재개발·재건축 진입장벽을 낮추는 규제완화 기조로 발표됐다. 여기에 소규모정비 및 도심복합사업 규제개선과 추진계획도 담겼다.

특히, 정부는 재건축사업 속도 증진을 위해 준공 30년을 넘긴 노후아파트는 안전진단을 하지 않고도 재건축사업을 착수할 수 있도록 문턱을 낮추면서 사업기간을 최대 3년가량 줄이겠다고 밝혔다.

재건축과 밀접한 리모델링 업계는 정책발표 다음날 입장문을 발표하며 윤석열 대통령이 후보시절 약속한 리모델링 활성화 공약을 조속히 이행하라고 반발했다. 서울 리모델링주택조합협의회는 윤 대통령이 후보시절 재개발·재건축과 더불어 리모델링을 포함한 정비사업 정상화 공약을 발표했는데, 집권 이후 의도적으로 부동산정책에서 리모델링을 소외시키고 있다고 꼬집었다.

윤 대통령의 리모델링 공약은 △리모델링 추진법 제정 △안전진단 및 안전성검토 절차 개선을 위해 안전성검토 과정에 민간 참여 확대 △리모델링 수직·수평증축 기준 정비 △리모델링 관련 법·제도 개선 등이다. 윤 대통령은 이러한 공약을 통해 수요 맞춤형 주택공급을 늘리겠다고 밝혔지만, 집권 3년차에 접어들 때까지 진척사항이 전혀 없다는 것이 협의회의 주장이다.

▲“재건축 사업전환” 주장에도 현실 장벽 높아… 주민혼선만 가중

리모델링 업계에 따르면 정부의 신년 부동산대책 발표 이후 리모델링 조합들은 재건축으로 사업을 전환하자는 주민들의 항의에 시달리고 있다.

공동주택 리모델링은 준공 15년차부터 사업을 추진할 수 있지만, 실질적인 사업개시는 통상적으로 재건축사업과 추진여부를 저울질하는 25년차부터 시작된다. 재건축 기한이 도래하다보니 재건축 추진 가능여부를 타진하게 되고 사업성 및 입지여건 등으로 인해 재건축이 불가할 경우 대안으로 리모델링이 추진되는 구조다.

하지만 정부가 지난 3년간 재건축과 관련한 지원정책을 편향되게 발표하면서 리모델링 대신 재건축으로 사업을 전환하자는 목소리가 커지는 상황이다. 여기에 신년 부동산정책에서 재건축은 추가적인 규제완화 혜택을 발표한 반면 리모델링은 이름조차 언급되지 못하자, 사업전환의 목소리가 더욱 커지고 있다.

일선 리모델링 조합들은 재건축으로 사업을 전환하는 것이 현실적으로 불가능한 수준이기 때문에 기존 리모델링사업을 지속해야 한다고 주민들을 설득하고 있다. 

법리적으로 '도시정비법'을 기반으로 추진되는 재건축과 ‘주택법’을 근거 법률로 추진되는 리모델링은 사업의 출발선부터 완전히 다르기 때문이다. 당장 정비계획수립 및 구역지정, 조합설립, 시공자 선정 등의 기준이 리모델링에서 재건축으로 전환되려면 사실상 사업동의 절차부터 원점에서 시작해야 한다.

관악구의 한 리모델링 조합장은 “재건축으로 사업계획이 전환된다면 각종 용역범위와 용역비가 달라질 수밖에 없기 때문에 기존 사업계획 변경은 물론 협력업체까지 새 절차로 재편돼야 한다”라며 “시공자의 경우 기존 공사범위와 시공계획이 모두 달라지기 때문에 사실상 입찰부터 다시 선정절차를 거쳐야 하고 최근 급등한 공사비 및 건설사 선별수주 악재까지 더해지면 자칫 아무런 정비사업도 추진하기 힘든 상황으로 전락할 수 있다”고 우려했다. 

▲“리모델링 무관심은 정부의 주택정책 전문성 부족”

리모델링 업계는 정부가 주택시장에 혼선을 초래하는 잘못된 시그널을 제공하고 있다고 일갈했다. 1층 필로티 설계 수직증축 해석과 기부채납 부담, 임대주택 부담 등 현 정부에서 추진된 리모델링 정책들은 규제일변도로 진행되고 있어, 정상적인 리모델링 사업추진을 방해한다는 것이다.

서울 리모델링주택조합협의회는 지난달 28일 서울 강남구 ‘개포더샵트리에’(종전 개포우성9차) 단지를 방문하며 리모델링사업에서 필로티 설계가 얼마나 핵심적인지를 확인했다. 

해당 단지는 필로티 설계에 대한 국토교통부 수직증축 해석이 변경되기 전에 준공됐기 때문에 단지가 ‘ㄷ’자 형태로 배치됨에도 불구하고 개방감을 느낄 수 있고, 필로티 공간을 활용해 △어린이집 △관리사무소 △노인정 △도서관 △무인택배시설 등 필수 커뮤니티 시설이 접목됐다.

서울리모델링협의회 관계자는 “리모델링 필로티 설계는 주민들의 생활편의 향상은 물론, 1층 측벽보강이라는 안전성 차원에서도 핵심적인 설계인데, 기술적인 해석을 배제하고 법리적인 탁상행정으로 이를 규제하는 것은 정부 부동산정책의 맹점을 드러내는 지표”라며 “리모델링 규제기조가 지속되면서 일선 리모델링 단지들은 물론, 건설학계와 업계에서도 정부의 미숙한 정책설계를 지적하는 목소리가 커지고 있다”고 지적했다.